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歐陽捷:連常州樓市都活了!這些二線城市房價居然還在跌!

時間:2016-03-04 09:51:23      字號:T|T 來源: 點擊:
核心提示: 最近聽一個同事說,他在常州的二手房終于賣掉了,去年掛了一年幾乎無人問津,現在中介接連打電話,“連常州都復活了,更不用說上海的樓市了”。

最近聽一個同事說,他在常州的二手房終于賣掉了,去年掛了一年幾乎無人問津,現在中介接連打電話,“連常州都復活了,更不用說上海的樓市了”。

 

 上海春節后第一周市場尚未蘇醒,因為去年和今年1月賣得很好,導致有些項目售罄了;而另一些項目封盤了,當然是因為我們去年就說過:一線城市領漲,所以捂盤惜售了。結果正如大家所見,上一周的上海市場就讓大家都瞠目結舌了,不僅一手房量價齊升,二手房更是跳價連連。

 

 何止是上海,南京、蘇州也已吹起沖鋒號,南京1~2月商品住宅銷售都比去年同期翻了一番,價格不用說了,去化周期也是直線向下,有的區域已經一房難求,封盤也成為回調利潤的不秘之傳。蘇州商品住宅市場也是成交量翻番,而且銷供比達到2.3以上,全年房價同比上漲26.7%

 

 新城控股的很多項目來電與到訪密度都大幅上升,包括無錫和常州,甚至青島市香溢紫郡項目連車位都被搶購。

 

 從去化周期看,常州已從前年的28個月下降到目前的13.7個月,無錫13.3個月,都已接近或達到合理去化周期。而杭州9.4個月、武漢4.5個月、南京4個月、上海4.1個月、蘇州只有3個月,已經顯示出嚴重的供不應求。這些城市房價也出現了不同程度的回升,20162月房價同比來看,無錫上漲2.33%,杭州上漲1.59%,武漢上漲16.31%,南京上漲11.29%,上海上漲15.01%,蘇州上漲12.34%。不止是一手樓市,連一些城市的二手房也出現大幅回升。重點城市土地市場也已經極端詭異了,上海土地拍賣跳價連連,面粉價基本上都接近或高于面包價了。

 

 雖然只是幾個典型城市,但管中窺豹,還是能夠發現一些市場走勢的蛛絲馬跡。

 

 這一切都在印證我們去年10月在中國指數研究院華東品牌峰會上發布的觀點:一線城市領漲、二線城市普漲、三四線城市止跌企穩,少數城市仍有下跌。市場復蘇跡象已經越來越明顯。

 

 市場復蘇中,供求關系是主要矛盾,資金泛濫是核心推手,資本避險是重要力量。

 

 當然,復蘇究竟能持續多久,仍是未知數,但相信一二線城市的復蘇還會有很長一段時間的路。

 

 不過,這種復蘇是建立在沙灘之上的,如果沒有政策刺激,復蘇的基礎將不復存在。正如我們去年3月在中國指數研究院百強排行和觀點地產卓越100榜發布會上所說:“如果沒有政策刺激,今年不會比去年更好,但政策刺激一定會有”。據新城控股市場營銷中心統計,全國有超過130個城市出臺了相對應的寬松和刺激政策。

 

 例如濟南市政策利好連連,首付20%、公積金額度提高、契稅降低、首套房按“區”認定,市場如愿回應,網簽宕機兩周,2月最后一天簽約上千套。

 

 杭州市號稱只要在全國任何城市繳納公積金,都可以在杭州申請公積金購房,雖然杭州公積金額度已經嚴重不足。正如我們去年10月所強調的“這是住房市場最好的政策機遇期、也是最后的政策機遇期”,相信也只有兩年左右的時間。其實,城市分化仍是當前市場的常態,二線城市中的重慶、西安、溫州、沈陽、福州、長沙等城市依然沒有明顯起色,按去化周期和房價同比來看,重慶去化周期為16.5個月,房價同比下跌3.43%;西安去化周期為22.7個月,房價同比下跌4.39%;沈陽去化周期為18.9個月,房價同比下跌2.66%;福州去化周期為27.9個月,房價同比下跌11.72%;長沙去化周期為21.6個月,房價同比下跌2.40%

 

二線城市尚未全面回升,三四線城市更是需要耐心。

 

央行降準、降息、降首付的初衷絕不是為了刺激這些城市的房價回升或飆漲,而是希望幫助三四線城市去庫存,但是,房價不漲、庫存難去!我們相信,一些領漲的城市將很快會出臺政策或措施,嚴控房價非理性過快上漲,比如上海已經有控制措施,要達到2.5萬平方米才能整體推售,南京控制3萬平方米整體推售,而且上海也有控制房價上漲幅度不能超過20%,南京更是要求次年漲幅超過去年的10%

 

 對于這些供不應求、房價上漲預期過高、上漲過快的城市,在土地供應不可能大幅增加的情況下,樓市調控勢必隨之而來,當然不會再像過去那樣亂投醫了。一二線城市的調控也可以將資金擠壓向三四線城市,目前來看,一線城市暴漲之后,二線城市普漲會如愿而來,至于三四線城市,相信也會梯隊式跟進,不過那只會在庫存消化得差不多的時候了。

 

                            (作者為新城控股高級副總裁)

【責任編輯:泰興房產】 Tags: 歐陽 常州 樓市 活了

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